Kapag naglalabas ng mga pautang sa mortgage, ang mga bangko ay kinakailangan na bumili ng isang patakaran sa seguro para sa borrower sa kanilang sariling gastos. Bukod dito, sisiguraduhin nila hindi lamang ang real estate, kundi pati na rin ang buhay at kalusugan ng nagpapahiram at maging ang gastos ng medikal na pagsusuri. Gayunpaman, ang mga pag-utang para sa mga mamamayan ay hindi lalo na mahulog sa presyo, dahil ang mga bagong gastos ay isasama sa rate ng interes sa utang. Ngunit ang pamamaraan ay magiging mas malinaw - malalaman ng nanghihiram ang buong gastos ng mortgage, at hindi kapag pumirma sa mga dokumento, tulad ng nangyayari ngayon. Nangangahulugan ito na ganap nitong maikukumpara ang mga alok ng iba't ibang mga bangko.
Ang Bank of Russia ay naglabas ng isang bagong konsepto ng mortgage insurance, na binuo alinsunod sa utos ng Pangulo na gumawa ng mga hakbang upang mabawasan ang gastos ng mga pautang sa mortgage. Ang mga gastos sa seguro ay isa sa mga bahagi ng kabuuang halaga ng isang mortgage at madalas na madagdagan ito nang malaki. Sa parehong oras, ang mga mamamayan ay pinilit na magbayad hindi lamang ng produktong seguro mismo, kundi pati na rin ang komisyon ng ahensya sa bangko para sa promosyon at pagbebenta ng mga patakaran ng seguro ng isang partikular na insurer, na maaaring umabot sa 40%.
Kung paano ito gumagana
Ngayon, alinsunod sa Batas sa Mortgages, ang mga mamamayan ay kinakailangang iseguro ang nakuha na pag-aari. Kadalasan, kailangan mo ring bumili ng seguro laban sa mga aksidente at karamdaman: hindi ito sapilitan ng batas, ngunit sa kasanayan sa mga bangko ay binabawasan ang rate ng interes kapag naibigay ito. Ang nanghihiram ay nagbabayad para sa mga gastos sa seguro.
Ang isang nanghihiram ay makakabili lamang ng patakaran sa seguro mula sa isang tagaseguro na kinikilala sa isang bangko, at madalas, kapag pumipili ng isang kumpanya mula sa listahang ito, ginagabayan siya ng rekomendasyon ng isang empleyado ng bangko na nag-aaplay para sa isang pautang.
Makakatipid ba sa mga developer ang pagbabago sa programa ng estado ng mga mas pinipiling mortgage?
Tulad ng nabanggit ng Central Bank, sa kasalukuyan ang merkado ng seguro sa mortgage ng Russia ay medyo puro. Mga 16 na mga tagaseguro ang aktibo rito. Noong 2019, nakolekta nila ang tungkol sa 42 bilyong rubles sa ilalim ng higit sa 8 milyong mga kontrata. Sa parehong oras, ang karamihan ng mga kontrata (higit sa 80%) ay natapos sa pamamagitan lamang ng limang mga samahan ng seguro.
Ang sitwasyong ito ay isang bunga ng umiiral na konsentrasyon ng merkado ng mortgage: 83% ng kabuuang bilang ng mga mayroon nang mga kasunduan (4.3 milyon) ay nasa portfolio ng utang ng limang pinakamalaking mga bangko.
Ayon sa mga kalkulasyon ng Central Bank, ang rate sa mga pautang sa mortgage na inisyu noong 2019 ay nag-average ng 9.94%, at ang buong gastos ng utang (kasama ang seguro) ay 11.41%. Ang tunay na halaga ng seguro ay nasa average na 0.74% ng halaga ng mortgage, na halos 16 libong rubles sa isang taon.
Sa parehong oras, ang nanghihiram ay hindi kaagad makatanggap ng impormasyon tungkol sa buong gastos ng utang. Inihayag sa kanya kaagad bago ang pagtatapos ng kontrata, pagkatapos na aprubahan ang aplikasyon ng pautang, napili ang pag-aari at ang mga gastos sa pagproseso ng lahat ng kinakailangang dokumento ay binabayaran. Sa yugto ng pagpili ng isang bangko para sa isang pautang, ang nanghihiram ay maaari lamang tumuon sa rate ng interes sa utang.
Sino ang nangangailangan ng seguro
Ang presyo ng seguro ay hindi nagbabago kung ang rate ng interes ay bumababa, tulad ng nangyari, halimbawa, sa nakaraang taon dahil sa pagbaba ng pangunahing rate ng Bangko ng Russia. Kaya, ang bahagi ng mga gastos sa seguro sa kabuuang halaga ng isang pautang sa mortgage ay lumalaki lamang.
Sinabi ng Central Bank na ang antas ng mga pagbabayad ng seguro sa mga pag-utang ay napakababa (sa 2019, ang mga pagbabayad ng seguro ay umabot lamang sa 3% ng mga nakolektang premium sa collateral insurance at 15% ng mga premium sa life and health insurance) at karamihan sa mga pondong nakolekta ng ang mga tagaseguro (85-97%) ay ipinapadala upang magbayad ng mga bayarin sa ahensya para sa promosyon at pagbebenta ng mga patakaran ng seguro (kadalasan ito ay ang nagpautang na bangko), upang sakupin ang mga gastos sa pagpapatakbo at sa kita ng insurer.
Binago ng COVID-19 ang mga kagustuhan ng mga mamimili ng mga apartment sa mga bagong gusali
Kung ninanais, ang nanghihiram ay maaaring bumili ng seguro sa labas ng bangko, na iniiwasan ang pagbabayad ng komisyon, sinabi ng bise-pangulo ng All-Russian Union of Insurance ng Viktor Dubrovin. Ayon sa kanya, ang taripa para sa sapilitang seguro ng real estate ay nasa average na 0.1% ng halagang naseguro, na, bilang isang patakaran, ay katumbas ng halaga ng utang sa isang pautang sa mortgage. Isinasaalang-alang na ang average na laki ng naturang pautang ay 2.5 milyong rubles, ang gastos ng seguro ay 2.5 libong rubles sa unang taon. Sa pangalawa at kasunod na mga taon babawasan ito sa proporsyon sa pagbaba ng utang.
Ang taripa para sa boluntaryong seguro sa buhay ay malakas na nakasalalay sa edad ng nanghihiram at mula sa 0.18% hanggang 0.6%, iyon ay, sa average, mga 7-10 libong rubles sa unang taon. Sa ilang mga bangko, ang pagtanggi ng seguro na ito ay hindi makakaapekto sa interes ng mortgage sa anumang paraan, sa iba maaari nitong dagdagan ang gastos ng 0.5-1%.
Ayon sa parehong kumpanya na "Ipoteka. Tsentr", ang pagtanggi sa buhay at pamagat ng seguro ay hahantong sa isang hindi maiwasang pagtaas sa rate ng pautang sa average mula 2% hanggang 7%.
Ang laki ng komisyon ng ahensya ay nag-iiba-iba at maaaring saklaw mula 10 hanggang 40%, sinabi ni Viktor Dubrovin. "Ito ay lohikal, dahil ang isang institusyon ng kredito ay nagsasagawa ng isang tiyak na trabaho: upang pumili ng isang seguro, upang bumuo ng isang produktong seguro, konsulta, sirkulasyon ng dokumento. Maraming mga bangko ang nagsasagawa ng buong kooperasyon sa seguro, kasama na ang pakikilahok sa pag-areglo ng pagkalugi, "paliwanag niya.
Sa parehong oras, ito ang bangko na pinaka interesado sa mortgage insurance, ang tala ng Central Bank. Kapag nangyari ang isang insured na kaganapan, ang pera ay pupunta sa kanya - upang mabayaran ang utang ng nakaseguro sa mortgage.
Ang mga nanghihiram, sa kabilang banda, ay tumatanggi sa seguro sa bawat pagkakataon, kahit na taasan ng bangko ang rate ng interes - sa ilang mga kaso, ang gastos ng seguro ay lumampas sa pagtipid sa interes. Bilang karagdagan sa mga pag-utang, ang mga kontrata ng seguro (ng parehong pag-aari at buhay at kalusugan) ay napakabihirang sa Russia.
"Sa pangkalahatan, ang interes ng nanghihiram ay sa halip na mabawasan ang mga naturang problema tulad ng pagpili ng isang kumpanya ng seguro, pakikipag-ayos sa isang kumpanya ng seguro tungkol sa gastos ng isang patakaran, pagguhit at pagtatapos ng isang kasunduan sa seguro bilang karagdagan sa isang kasunduan sa pautang at pakikilahok sa proseso ng pag-areglo ng halaga ng pagbabayad ng seguro sa paglitaw ng isang nakaseguro na kaganapan. Ang isang indibidwal na nanghihiram ng mortgage ay bihirang may isang malakas na posisyon ng bargaining upang makuha ang pinakamahusay na mga termino ng presyo mula sa tagaseguro o mabisang lumahok sa proseso ng pag-ayos ng pagkawala sa kaganapan ng hindi pagkakasundo ng isang insurer nang walang tulong sa labas. Para sa maraming mga mamamayan, ang mga pamamaraang ito ay isang hindi kinakailangang komplikasyon ng nakaka-stress na yugto ng buhay na nauugnay sa pagkuha at pagkatapos ay pagbabayad ng isang pautang sa mortgage, "tala ng Bank of Russia.
Magiging mas mura ba ang mortgage
Inaasahan ng regulator na ang pagtatapos ng isang kontrata ng seguro ng bangko, at hindi ng nanghihiram, ay hahantong sa pagbawas nito sa presyo. Una, sinisiguro ng bangko ang isang buong pool ng mga nangungutang nang sabay-sabay at makakapag-ayos ng mas mababang gastos ng mga patakaran. Pangalawa, hindi ka magbabayad ng isang komisyon ng ahente sa mga bangko, dahil ang pangangailangan na itaguyod ito o ang insurer ay mawawala nang mag-isa. Ayon sa mga kalkulasyon ng Central Bank, kung ang ipinanukalang diskarte ay inilapat, ang halaga ng isang pautang sa 2019 ay mas mababa ng 0.15-0.67 porsyento na mga puntos.
Susuportahan ba ng mga concessional mortgage ang merkado ng real estate?
Gayunpaman, kahit na tinatalakay ang bagong konsepto, ang All-Russian Union of Insurance at Association of Russian Banks ay nagpadala ng isang magkasamang apela sa Tagapangulo ng Bangko ng Russia na si Elvira Nabiullina, kung saan binigyang diin nila na ang gastos ng naturang seguro ay maaari lamang ay nababayaran ng isang pagtaas sa rate ng interes sa utang.” Ang Association of Russian Banks ay tinantya ang posibleng paglago sa 0.5-1 na porsyento ng mga puntos.
"Ang mga nanghihiram, sa kasamaang palad, ay hindi makikinabang sa pagbabago ng mga kondisyon. Ang mga gastos ay makukuha ng mga bangko, na magbabayad sa kanila sa gastos ng nanghihiram, halimbawa, sa pamamagitan ng pagtaas ng rate. Ang mga rate ng interes sa mga pautang, na isinasaalang-alang ang bagong scheme ng mortgage insurance, ay maaaring tumaas ng mga 0.3-0.5 porsyento na puntos, "sabi ni Olga Bazhutina, General Director ng Ipoteka. Tentrentr.
Mahirap pa ring sabihin kung magkano ang tataas ng rate, sabi ni Viktor Dubrovin. "Ang rate ng mortgage ay isang napaka-mapagkumpitensyang kwento at patuloy na na-target ng gobyerno. Malamang, walang direktang paglipat ng nawalang kita sa gastos ng mortgage, "aniya.
Ang All-Russian Union of Insurance ay naniniwala na sa halip na paglipat ng mga gastos, ang estado ay dapat na bumuo ng isang minimum na pamantayan para sa isang produktong seguro at kontrolin ang pagsisiwalat ng lahat ng impormasyon sa consumer. At siya mismo ang maaaring pumili kung aling produkto at saan bibili.
Kaugnay nito, ang Bangko Sentral ay kumbinsido na "upang mapanatili ang kasalukuyang kasanayan sa pagbabayad ng mga nanghiram ng makabuluhang bayarin sa ahensya para sa pagbili ng mga patakaran sa seguro upang mapanatili ang isang mataas na dalas ng komunikasyon sa mga tagaseguro ay tila hindi naaangkop."
Sa pagtingin sa takbo patungo sa pagbaba ng pangunahing rate, maaaring ang mortgage ay hindi tataas sa presyo, sabi ng independiyenteng tagapayo sa pananalapi na si Natalya Smirnova.
"Malamang na maaari nating makita ang pangunahing rate ng 4% at ang mga kondisyon ay hindi magbabago, hindi magkakaroon ng isang makabuluhang pagtaas ng presyo. Bilang karagdagan, hindi namin dapat kalimutan na sa panahon ng pandemya, naharap ng mga bangko ang pagbawas ng kapangyarihan sa pagbili, kaya't ngayon ay hindi makatuwiran na itaas ang mga rate, kung hindi man may panganib na mawala ang mga potensyal na customer, "paliwanag niya.
Ano ang makukuha ng nanghihiram
Kaya, bilang karagdagan sa seguro sa pag-aari, nagiging sapilitan para sa mga mamamayan na bumili ng isang patakaran sa seguro sa buhay at kalusugan. Tinutukoy ng konsepto ang pinakamababang listahan ng mga panganib na nakaseguro. Halimbawa, sa seguro sa pag-aari, ito ay pagkawala o pinsala bilang isang resulta ng sunog, pagsabog, pagbaha, natural na sakuna, labag sa batas na pagkilos ng mga third party, mga depekto sa istruktura. Sa seguro sa buhay at kalusugan - pagtatalaga ng grupong may kapansanan I o II, pagkamatay ng nanghihiram bilang isang resulta ng isang aksidente o karamdaman.
Bago ang pagtatapos ng kontrata, ang kumpanya ng seguro ay maaaring magpadala ng mamamayan para sa isang medikal na pagsusuri - sa gastos ng bangko, kung ang kontrata ay kasunod na natapos.
Sa isang banda, ito ay mabuti, sapagkat sa kaso ng mga problema sa kalusugan, sasakupin ng seguro ang mga pagbabayad ng mortgage, at sa kaso ng pagkamatay, ang pamilya ay hindi mapailalim sa peligro ng pagpapaalis.
"Ang mga nanghihiram ay hindi magagawang tanggihan ang seguro upang makatipid ng pera, at dahil dito hindi nila masusumpungan ang kanilang mga sarili sa isang sitwasyon kung saan walang babayaran ang mortgage at ang pamilya ay maaaring mawalan ng isang apartment kung ang sitwasyon ay hindi nakabawi (ang mga bakasyon sa mortgage ay hindi ibinigay nang mahabang panahon). At lumalabas na ang nanghihiram ay tiyak na protektado mula sa mga panganib, "sabi ni Natalya Smirnova.
Sa kabilang banda, hindi mo magagawang tanggihan ang seguro at babayaran mo ito, na natahi sa katawan ng utang, sa loob ng maraming taon hanggang mabayaran ang utang nang buo. Totoo, ang gastos ng seguro ay ipamamahagi at, nang naaayon, hindi masyadong kapansin-pansin. Ngayon ay binabayaran ito isang beses sa isang taon, kasama ang mga pagbabayad ng mortgage, at ang mga naturang gastos ay karaniwang hindi sensitibo sa badyet.
Ngayon, sa maagang pagbabayad ng utang, ang bahagi ng seguro ay maibabalik, na ibinawas ang natitirang bilang ng mga buwan at mga komisyon sa seguro. O maaaring hindi mo ito ibalik, kung gayon ang patakaran ay magiging wasto hanggang sa katapusan ng bayad na taon. Ngayon, dahil ang gastos ng seguro ay maipamamahagi nang katulad sa interes sa isang pautang, awtomatiko itong magtatapos sa huling maagang pagbabayad.
Dahil ang presyo ng seguro ay kaagad na isasama sa mga rate ng interes sa utang, magiging mas madali para sa mga mamamayan na ihambing ang buong halaga ng mortgage sa iba't ibang mga bangko. At ito marahil ang tanging tunay na plus mula sa reporma.
